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Der aktuelle Anteilwert wird auf der Internetseite der Verwahrstelle M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA, Hamburg, veröffentlicht, die seit dem 1. Januar 2017 die Verwaltung des KanAm grundinvest Fonds übernommen hat.


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Risiko-Policy zur Bestimmung erforderlicher Liquiditätseinbehalte

Liquiditätsrisikovorsorge ist notwendig

Ziel der Depotbank ist es, unter Wahrung der Interessen der Anleger, möglichst rasch freie Liquidität für Ausschüttungen zu schaffen, um das im Fonds gebundene Kapital auszuzahlen. Die Ausschüttungen sollten regelmäßig, in Abhängigkeit von der frei verfügbaren Liquidität, erfolgen. Gleichzeitig ist durch geeignete Rücklagen dafür Sorge zu tragen, dass die Zahlungsfähigkeit des Fonds jederzeit sichergestellt ist. Unabhängig von der Notwendigkeit, Liquidität für Zwecke der laufenden Bewirtschaftung der verbliebenen Immobilien vorzuhalten, muss Liquidität auch zur Deckung von bekannten und potenziellen Risiken des Fonds vorgehalten werden, die aus der Bewirtschaftungshistorie und den umfangreichen Immobilienverkäufen im Zuge der Abwicklung resultieren. Forderungen von Steuerbehörden, übliche Garantievereinbarungen in den Kaufverträgen, mögliche Gewährleistungsansprüche, Risiken aus Rechtsverhältnissen des Sondervermögens sowie Bewirtschaftungskosten auf Fondsebene bestehen auch nach dem Verkauf des Immobilienportfolios weiter und führen zu Liquiditätsrisikoeinbehalten über den Berichtszeitraum hinaus. Die Notwendigkeit, für diese Risiken Risikodeckungsmassen in Form von Liquidität vorzuhalten, hat sich in der Vergangenheit durch eingetretene Risiken wiederholt gezeigt. Aufgrund der bereits erfolgten umfangreichen Verkäufe, Ausschüttungen und Darlehensrückführungen stehen den abzusichernden Risiken zum gegenwärtigen Zeitpunkt der Abwicklung nur noch verringerte Haftungsmassen gegenüber. Zudem besteht aufgrund des stark verkleinerten Immobilienportfolios zukünftig nur noch eine eingeschränkte Möglichkeit, zusätzliche Liquidität durch weitere Immobilienverkäufe oder Immobilienerträge zu schaffen. Daher ist die Liquiditätsrisikovorsorge notwendig.

Risiko-Policy und Risikomanagementprozess

Zentral zur Sicherstellung der langfristigen Zahlungsfähigkeit und zum Schutz des KanAm grundinvest Fonds vor einer Zahlungsunfähigkeit, bei gleichzeitiger Gewährleistung der schnellstmöglichen Rückzahlung des Eigenkapitals an die Anleger, ist die Identifizierung und Quantifizierung aller Risiken und die Bildung einer entsprechenden Vorsorge, zusätzlich zu den bilanziellen Rückstellungen in der Vermögensaufstellung des Sondervermögens, erforderlich. Weiterhin ist die fortlaufende Überwachung und Steuerung der liquiditätswirksamen Risiken des Sondervermögens zentral, um die langfristige Zahlungsfähigkeit zu gewährleisten. Bereits vor dem Übergang auf uns, die Depotbank, wurde eine Risiko-Policy entwickelt und ein umfangreicher Risikomanagementprozess zur Identifikation, Erfassung, Messung und Steuerung von Risiken von Sondervermögen in Abwicklung implementiert, um die notwendigen Liquiditätseinbehalte so präzise wie möglich zu ermitteln und zu steuern. Dabei erfolgte der Rückgriff auf Risikomanagementmethoden, -systeme und -verfahren, die sich im langjährigen Einsatz bei Offenen Immobilienfonds bewährt haben. Der Risikomanagementprozess wird vierteljährlich oder anlassbezogen durchlaufen.
Für jede einzelne verkaufte oder noch im Bestand befindliche Immobilie erfolgt hierzu fortlaufend die strukturierte Identifikation, Messung und Steuerung der Risiken und zukünftigen Verbindlichkeiten. Für alle Risiken wird dabei die notwendige Liquiditätsrisikovorsorge bis zum jeweiligen Fristende bzw. Verfahrensabschluss ermittelt. Mithilfe von Risikomanagementmethoden und Bewertungsmodellen wird jede einzelne Risikoposition durch das Risikomanagement, gemeinsam mit Experten und – soweit sinnvoll - unter Hinzuziehung von externen Gutachtern, erfasst, gemessen und gesteuert. Durch die Aggregation der Einzelpositionen, die auf Ebene der Immobilien, der Länderportfolien und auf Fondsebene ermittelt werden, wird die notwendige Liquiditätsrisikovorsorge bestimmt. Im Anschluss an die Bestimmung der Liquiditätsrisikovorsorge erfolgt die Berechnung der freien und ausschüttungsfähigen Liquidität. Die freie und ausschüttungsfähige Liquidität wird an die Anleger ausgeschüttet. Durch diesen umfassenden Risikomanagementprozess wird die größtmögliche Planungssicherheit bei der Bestimmung der benötigten Liquidität und somit die höchstmögliche Ausschüttung an die Anleger zum jeweiligen Zeitpunkt gewährleistet.

Untergliedert wird die Liquiditätsrisikovorsorge durch eine dreistufige Risikokategorisierung, die sich auf der ersten Ebene in drei Risikokategorien unterteilt:

1) Operationelle Risiken
Unter der Risikokategorie »operationelle Risiken« erfolgt die Erfassung aller Risiken, die sich aus dem Betrieb während der Halteperiode oder dem Verkauf der Immobilien ergeben haben. Das operationelle Risiko unterteilt sich in Steuerrisiken, Gewährleistungsrisiken und Rechtsrisiken.

Steuerrisiken
Jeder Immobilienverkauf wird einer steuerlichen Nachprüfung unterzogen, deren Umfang sich nach den Steuergesetzen des jeweiligen Landes richtet und einen längeren Zeitraum in Anspruch nimmt. Da der KanAm grundinvest Fonds in sieben europäischen Ländern sowie in den USA und Kanada investiert war, hängt die Bearbeitungszeit von den jeweiligen nationalen Steuerbehörden ab. Darauf hat der KanAm grundinvest Fonds als Steuersubjekt keinen Einfluss, sodass zur Dauer der individuellen Prüfverfahren keine Angaben gemacht werden können. Außerdem sind für mögliche Korrekturen noch nicht bestandskräftiger Steuerveranlagungen pflichtgemäß Einbehalte vorzunehmen. Zusätzlich bestehen Steuerrisiken, insbesondere aufgrund von nachträglichen Anpassungen der Besteuerungsgrundlagen. Schließlich besteht das Risiko nachträglicher Steueranpassungen und einer Abweichung von erteilten steuerlichen Auskünften.

Gewährleistungsrisiken
Typischerweise können bei Immobilienverkäufen auch nach Besitzübergang insbesondere Ansprüche der Käufer im gesetzlichen oder vertraglich festgelegten Rahmen geltend gemacht werden. Dabei handelt es sich in erster Linie um Gewährleistungen in Form von allgemeinen und besonderen Haftungsrisiken, Garantie- und Mängelbeseitigungsansprüche. Rechtssicherheit besteht insoweit erst nach Ablauf der Verjährungsfristen.

Rechtsrisiken
Risiken ergeben sich aus den gegenwärtigen und beendeten Rechtsverhältnissen des KanAm grundinvest Fonds gegenüber Käufern, Mietern, Dienstleistern oder Dritten inklusive der Betreiberrisiken des Sondervermögens.

2) Immobilienrisiken, Kostenrisiken und Bewirtschaftungskosten
Immobilienrisiken ergeben sich auch aus dem noch vorhandenen Restportfolio des KanAm grundinvest Fonds. Die Risiken nehmen parallel mit den Immobilienverkäufen weiter ab. Dabei ergeben sich die Immobilienrisiken, für die eine Liquiditätsrisikovorsorge vorgehalten werden muss, insbesondere aus Mietpreisänderungsrisiken aus auslaufenden Mietverträgen, Leerständen, Instandhaltungsrisiken und Kosten der Repositionierung, um die verbliebenen Immobilien im Sinne der Anleger zu veräußern. Da nach dem Verkauf der Immobilien keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden, sind insbesondere auch die nachlaufenden Bewirtschaftungskosten in der Liquiditätsrücklage zu berücksichtigen. Gleichzeitig bedingen die notwendigen Maßnahmen für den Verkauf des verbliebenen Immobilienportfolios Kostenrisiken, die in der Liquiditätsrisikovorsorge abgedeckt werden müssen.

3) Marktpreisrisiken
Marktpreisrisiken unterteilen sich im Wesentlichen in Fremdwährungsrisiken und Zinsänderungsrisiken. Die Risiken ergeben sich aus der Finanzierung, Währungssicherung und der Liquiditätsanlage des Sondervermögens, die auch während der Abwicklung des Sondervermögens weiterhin notwendig sind.

Konkrete liquiditätswirksame Risiken, die in der Vergangenheit bei Sondervermögen in Abwicklung und Offenen Immobilienfonds im Allgemeinen aufgetreten sind, werden in einer Schadensfalldatenbank gesammelt und bei der Festlegung der Risikokategorien berücksichtigt. Liquiditätswirksame Risiken bei Sondervermögen in Abwicklung haben sich in der Vergangenheit insbesondere in Form von Steuerrisiken, Gewährleistungsrisiken und Rechtsrisiken realisiert. Die aufgetretenen Risiken machen deutlich, dass auch nach dem Verkauf der Immobilien Risikodeckungsmassen für bekannte und potenzielle Risiken aus der Bewirtschaftungshistorie der Sondervermögen vorgehalten werden müssen.

Detaildarstellung Liquiditätsrisikovorsorge
Zum Berichtsstichtag 30. Juni 2018 beträgt die Liquiditätsrisikovorsorge rund 734 Mio. EUR. Dies entspricht 11,5 % des ursprünglichen Immobilienvermögens und 76,6 % des Fondsvermögens zum Berichtsstichtag. Insgesamt setzt sich die Liquiditätsrisikovorsorge gegenwärtig aus über 390 Einzelpositionen zusammen, die im Rahmen des Risikomanagementprozesses fortlaufend überwacht, gemessen und gesteuert werden. Gemäß der oben beschriebenen Risikokategorisierung unterteilen sie sich in drei Risikokategorien bzw. Positionen auf der ersten Ebene. Den größten Anteil haben mit 83,5 % die operationellen Risiken. Davon stellen mit 45,6 % der aktuellen Liquiditätsrisikovorsorge die Steuerrisiken das größte operationelle Risiko des Sondervermögens dar. Entsprechend der ursprünglichen Verteilung des Immobilienportfolios und des Bewirtschaftungsaufwands des Sondervermögens bestehen Steuerrisiken insbesondere in Frankreich und den USA. Zu einem deutlich geringeren Anteil resultieren die Steuerrisiken aus den sonstigen Belegenheitsländern des KanAm grundinvest Fonds. Gewährleistungsrisiken, insbesondere in Form von allgemeinen und besonderen Haftungsrisiken, machen 26,7% der Liquiditätsrisikovorsorge aus. Dabei ergeben sich die Risiken im Wesentlichen relativ gleich verteilt aus dem ursprünglichen Immobilienportfolio. Operationelle Risiken in Form von Rechtsrisiken liegen gegenwärtig bei 11,2 %. Immobilienrisiken, Kostenrisiken und Bewirtschaftungskosten machen rund 14,1 % aus, während die geringen verbliebenen Marktpreisrisiken gegenwärtig noch durch 2,4 % der Risikovorsorge abgedeckt werden.

Seit dem letzten Abwicklungsbericht am 30. Juni 2017 ist die notwendige Liquiditätsrisikovorsorge gesunken, sodass unter Berücksichtigung der Ausschüttung vom 10. Juli 2018 erneut 421,8 Mio. EUR an die Anleger zurückgeführt werden konnten. Die mit der Liquiditätsrisikovorsorge abgedeckten Risiken werden in den nächsten Jahren kontinuierlich weiter zurückgehen. Grundlage dafür sind vertragliche Verjährungsfristen, der Ablauf von Veranlagungsfristen für behördliche Verfahren und die abnehmende und in der Bewertung nachvollzogene Wahrscheinlichkeit der Realisierung von Risiken, von denen eine Abschirmung nicht mittelfristig durch Fristabläufe realisiert werden kann. Ausgehend von den Verjährungsfristen werden insbesondere im Bereich der Steuerrisiken kurz- bis mittelfristig signifikante Liquiditätsrisikovorsorgepositionen frei. Gleiches gilt für Rechtsrisiken sowie immobilienbezogene Risiken und Kostenrisiken. Gewährleistungsrisiken unterliegen naturgemäß längeren Verjährungsfristen. Frei werdende Liquidität wird ausgeschüttet. Die nächsten Ausschüttungen sind somit abhängig vom Verkauf der letzten Immobilien sowie von der Reduktion von Risiken im Rahmen der Liquiditätsrisikovorsorge. Sobald ausreichend Mittel zur Verfügung stehen, werden die Anleger über den Zeitpunkt und die Höhe der nächsten Ausschüttung informiert.

Gutachterliche Überprüfung der Liquiditätsrisikovorsorge

Zur Überprüfung des implementierten Risikomanagementprozesses, der Methodik sowie der im Rahmen des Prozesses fortlaufend ermittelten Liquiditätsrisikovorsorge wurde eine renommierte internationale Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mit der Erstellung einer gutachterlichen Analyse der Risikovorsorge im Rahmen der Abwicklung des KanAm grundinvest Fonds beauftragt. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat daraufhin eine umfassende Überprüfung des Risikomodells und der tatsächlichen Liquiditätsrisikovorsorge vorgenommen. Im Rahmen der umfassenden Prüfung wurde eine detaillierte Analyse der Vorgehensweise, der Annahmen, der verwendeten Methoden sowie der Höhe der Liquiditätsrisikovorsorge durchgeführt. Die abschließende gutachterliche Analyse beurteilt alle wesentlichen Komponenten des Risikomodells und der Risikovorsorge. Wesentliches Ergebnis der Prüfung ist, dass sowohl Struktur als auch Annahmen, Ansätze und Ergebnisse des Risikomodells als plausibel und angemessen bestätigt wurden. Damit wurden die konkrete Durchführung der Liquiditätsrisikomodellierung, die Parameteransätze und Ergebnisse von sachkundiger und neutraler dritter Seite bestätigt.